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Mietrecht: Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

Viele Vermieter erwägen im Falle eines unliebsamen Mieters den Ausspruch einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese setzt nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Benötigt der Vermieter tatsächlich die Räume nicht für sich oder seine Familienangehörigen, sondern möchte die Wohnung schlichtweg an einen voraussichtlich passenderen Mieter vermieten, stehen nach ständiger Rechtsprechung Schadensersatzansprüche des gekündigten Mieters im Raum.

Hierbei macht es keinen Unterschied, ob der Mieter „freiwillig“ auszieht oder per Gerichtsurteil zur Räumung verpflichtet wird. In beiden Fällen ist von dem Vermieter Schadensersatz zu zahlen, sofern der Eigenbedarf nur vorgetäuscht worden ist. Selbst eine Verständigung der Parteien im Wege des Räumungsvergleichs schließt den Schadensersatzanspruch des Mieters nicht aus, es sei denn, er hat auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen Vortäuschung des Eigenbedarfs verzichtet. Von einem solchen Verzicht des Mieters kann hierbei z. B. in den Fällen ausgegangen werden, in denen sich der Vermieter zu einer substanziellen Gegenleistung - wie etwa einer namhaften Abstandszahlung - verpflichtet (BGH 10.06.2015 - VIII ZR 99/14).

TIPP: Als Vermieter sollte der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung wohl bedacht werden, da zwar mitunter die Räumung erzielt werden kann, jedoch Schadenersatzansprüche im Falle vorgetäuschten Eigenbedarfs nicht ausgeschlossen werden können. Als Mieter hingegen sollte auch im Falle des Abschlusses eines Räumungsvergleichs überprüft werden, ob nach Auszug aus der Mietwohnung diese tatsächlich - wie von dem Vermieter zuvor behauptet - von ihm selbst oder Familienangehörigen bewohnt wird, um gegebenenfalls Schadensersatzansprüche an den Vermieter zu stellen.

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